Большинство дольщиков, которые используют свою недвижимость в качестве инвестиций, стараются продать квартиры, не регистрируя права собственности путем передачи инвестиционных объектов по Договору уступки прав. Но подчас такие сделки приводят к большим затратам ряд застройщиков за согласие на уступку требует оплату. Возможно ли миновать застройщика и не платить за уступку прав требования на квартиру?
Становясь участником долевого строительства, будущий дольщик заключает Договор долевого участия (ДДУ), который подлежит обязательной регистрации в УФРС. Чтобы продать свои права или квартиру, нужно: получить объект недвижимости по передаточному акту, зарегистрировать право собственности на него, и только после этого продать жилье по договору купли-продажи или заключить с покупателем соглашение об уступке прав требования на квартиру, в результате которого покупатель станет дольщиком вместо предыдущего участника долевого строительства.
Большинство компаний застройщиков за совершение действий по согласованию переуступки прав по ДДУ требуют значительную оплату, хотя по сути все сводится к банальному изменению данных о клиенте в договоре долевого участия. На практике оплата может составлять как 5-10 тыс. рублей, так до 6% от стоимости недвижимости.
Согласно ст.11 Федерального Закона от 30.12.2004 «214-ФЗ», дольщик вправе уступить право требования на объект долевого строительства до подписания акта приема-передачи. Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия Застройщика.
Согласно п.1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка прав требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно п.2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, дольщик полностью исполнивший обязанность по оплате по договору долевого участия, является кредитором по договору и он вправе переуступить свои права по договору любому лицу без согласия должника, т. е. Застройщика.
В связи с этим застройщики намеренно включают условие о том, что сделка по переуступке прав осуществляется только с согласия Застройщика либо на основании трехстороннего соглашения, заключение которого возможно только при обязательном участии в нем Застройщика. При включении такого условия в договор (согласно п.2 ст. 382 ГК РФ) оно становится обязательным для сторон Договора с момента его заключения. Таким образом, включать подобное условие в Договор или нет, необходимо решить заранее до заключения договора долевого участия.